Predaj domu zaťaženého hypotékou

Hypotekárne úvery na kúpu bytu, domu či stavbu sú v súčasnosti výhodné. Lacné pôžičky lákajú, hypotéka má však aj druhú stranu mince. Človek sa zaviaže splácať peniaze banke na pätnásť až dvadsať rokov a zriadi na nehnuteľnosť záložné právo v prospech finančnej inštitúcie. Počas splácania úveru však môže klient chcieť byt alebo dom z rôznych dôvodov predať. Nájde si krajší a väčší byt, alebo chce zmeniť miesto bydliska, v horšom prípade nebude zvládať splácať hypotéku. Smutnou realitou dneška sú aj rozvody, keď je hypotekárny úver aj byt predmetom bezpodielového vlastníctva. Ako sa k predaju nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou postaví banka?

S bankou sa treba dohodnúť
Človek môže predať byt, na ktorý spláca hypotekárny úver. Nie je to však možné skôr, ako mu to odsúhlasí banka. Predajom bez informovania a súhlasu banky by klient totiž porušil zmluvné podmienky úveru. "Na predaj je potrebný súhlas záložného veriteľa, čo je v tomto prípade banka," poznamenáva Andrea Kollárová, hovorkyňa HVB Bank Slovakia. Všetky prípady potom rieši banka individuálne. "Dôležitý je pritom predmet zabezpečenia nehnuteľnosti a vlastnícke vzťahy k nemu," hovorí generálna tajomníčka Istrobanky Elena Penzes-Strobl.

Predaj financovaného bytu
"Ak sa predáva nehnuteľnosť financovaná z hypotekárneho úveru, teda účel úveru je zároveň predmetom záložného práva, musí klient banke bližšie špecifikovať svoju požiadavku," hovorí Jana Lukáčová, riaditeľka útvaru marketingu Ľudovej banky. Banka bude od klienta chcieť vedieť, či sa dostal do finančných ťažkostí, a preto uvažuje o predaji nehnuteľnosti. Po rokovaní mu potom banka navrhne riešenie. "Môže to byť odklad splátok alebo prevzatie dlhu niekým iným," hovorí Lukáčová.
V prípade bezpodielového spoluvlastníctva v manželstve musia podľa Začku s akoukoľvek zmenou vyplývajúcou z úverového vzťahu súhlasiť obidvaja manželia. Teda aj so zmenou zmluvy, ktorú spoločne podpísali, s predajom nehnuteľnosti a prevzatím dlhu.

Ak je byt zárukou
Aj keď je byt, ktorý chce klient predať, len zárukou za iný úver, musí klient najprv požiadať banku o výmenu záložného práva. Zároveň musí banke navrhnúť inú formu zabezpečenia. "Po celkovom posúdení nového zabezpečenia stanoví banka nové hodnoty. Podľa nich potom odsúhlasí alebo neodsúhlasí výmenu záložného práva," hovorí Lukáčová.
Založené byty v ponuke realitiek
Občas realitné kancelárie ponúkajú na predaj byt, ale aj inú nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená záložným právom kvôli nezaplatenej časti hypotekárneho úveru. "Realitná kancelária v takomto prípade úzko spolupracuje s bankou a rieši výmaz záložného práva z vlastníctva," hovorí Agnesa Fülöpová, majiteľka realitnej kancelárie Alfareal. Potenciálneho kupujúceho podľa nej najviac ovplyvní, ako mu situáciu vysvetlí pracovník realitnej kancelárie. "Záložné právo na nehnuteľnosť spravidla nebýva dôvodom odmietnutia jej kúpy, ak je nehnuteľnosť pre klienta zaujímavá," dodáva Fülöpová.
Podľa jej slov sa napríklad stalo, že sa manželia -- vlastníci bytu rozhodli riešiť svoje nevyhovujúce bývanie a postaviť si rodinný dom. Na realizáciu stavby však nemali dosť peňazí. Preto si vybavili hypotekárny úver, na ktorý použili záložné právo na ich menší byt. "Stavba domu sa im však predražila a pre jej dokončenie potrebovali ďalšie peniaze. Finančné problémy chceli riešiť predajom založeného bytu. O ten prejavili záujem mladí manželia, ktorí ho následne kúpili. Po hodnotení bankou splnili podmienky a prevzali na seba aj nezaplatenú časť hypotekárneho úveru spolu so záložným právom na kupovaný byt," opisuje skúsenosti Fülöpová.