Aké kritériá rozhodujú o tom, či realitný fond bude investovať do konkrétnej nehnuteľnosti?
-- Každý fond si stanovuje svoju investičnú stratégiu. Takže to závisí od investorov, na aké projekty sa zamerajú a taktiež to, samozrejme, závisí od legislatívneho rámca krajiny, v ktorej fond pôsobí alebo je zaregistrovaný.
No zrejme jeho investorov zaujímajú najmä výnosy, riziká...
-- Áno, fondy majú vypracované svoje rizikové profily. Tie sa dokonca počas života fondu môžu meniť, tak ako dozrieva trh a spolu s ním aj investori. Riziká sa odvíjajú od makroekonomických ukazovateľov danej krajiny, politickej situácie, právneho systému, ale aj od toho, kto je investor.
Dozrel už slovenský realitný trh na to, aby sa o neho zaujímali realitné fondy?
-- Určite áno. Navyše, v súčasnosti badať pretlak peňazí inštitucionálnych investorov. Táto situácia je nielen na slovenskom alebo českom trhu, ale celkovo na trhu strednej a východnej Európy.
Prečo?
-- Tieto trhy sú špecifické a zaujímavé výnosmi. Je však pravda, že aj tu výnosy ako všade v Európe klesajú. No ešte stále nie natoľko, aby sa znížili na úroveň výnosov vo vyspelých západoeurópskych krajinách, ako napríklad v Rakúsku alebo v Nemecku.
Slovenské projekty sú teda dostatočne atraktívne na zhodnocovanie peňazí?
-- Som presvedčená, že áno. Z hľadiska výnosnosti niektoré dokonca viac, ako v Českej republike.
Aké špecifiká má slovenský realitný trh z pohľadu investičného poradcu realitného fondu?
-- V porovnaní s už spomenutou Českou republikou je tu menej nových projektov. Slovensko je, samozrejme, menšia krajina, historicko-politický vývoj tu bol iný ako v Česku, keďže sa istý čas uprednostňovali domáci investori pred zahraničnými. V ČR to bolo v tom istom období presne naopak. Preto je tam dnes oveľa lepšie zázemie zahraničných investorov ako domácich. A to sa odzrkadľuje aj v realitnom biznise. Výhodou Slovenska je, že bola zrušená daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Na druhej strane tu existuje rovná 19-percentná daň. V Česku sú fondy zdaňované päťpercentnou sadzbou.
Čo sa týka legislatívy, obe krajiny majú v určitom ohľade podobné podmienky na investovanie v realitných fondoch. Ideálny prípad, keď by investovanie do týchto fondov nebolo právne blokované, či už neexistenciou zákona, alebo nevhodne stanoveným vstupným finančným limitom, nie je zatiaľ ani na Slovensku, ani v Českej republike.
A čo sa týka rizík, katastra nehnuteľností a vymáhateľnosti práva?
-- V SR je hlavne, čo sa týka katastra, oveľa lepšia situácia ako v Česku. Tu je zrýchlený zápis možný už do pätnástich dní, v Českej republike je to v závislosti od obvodu -- niekedy trvá aj viac mesiacov. Úroveň vymáhateľnosti práva neviem posúdiť. Ešte sme sa totiž nestretli s prípadom, že by sme sa o niečo súdili. Náš biznis si však vyžaduje spoluprácu s najlepšími daňovými, právnymi poradcami, poradcami pre životné prostredie. Rovnako to platí aj pre due dilligence, audity, investičné previerky. Servis zabezpečujú medzinárodné firmy. Takže lokálne problémy, ktoré by sa týkali napríklad prieťahov v konaní, zatiaľ išli mimo nás.
Ako je to v porovnaní s Poľskom?
-- Poľsko je oproti Slovensku oveľa väčší trh. Realitný boom tam nastal oveľa skôr. Najmä trh s kancelárskymi priestormi je takpovediac prehriaty. Poľsko, na rozdiel od Slovenska, je zaujímavé pre spoločnosti, ktoré nakupujú nehnuteľnosti vo veľkom. Pre nás, ako realitný fond zameraný na nehnuteľnosti strednej veľkosti, je Poľsko veľkým "sústom". Ponuka na poľskom trhu je príliš veľká a idú tam preto hráči, ktorí majú obrovské zázemie a ktorí akceptujú nižšie výnosy.
Domáce realitné fondy zatiaľ nemôžeme mať. Z akých krajín teda pochádzajú fondy, ktoré majú záujmy na Slovensku?
-- Môžem zatiaľ hovoriť iba o tých, s ktorými som sa zatiaľ stretla, či už na konferenciách, alebo ako s konkurentmi pri projektoch. Sú to fondy založené v Európe, hlavne v Nemecku, Anglicku a vo Francúzsku. Je to preto, že tieto krajiny sú geograficky blízke. No je to aj tým, že banky, na ktoré sú realitné fondy zvyčajne naviazané, majú svoje dcérske spoločnosti, prípadne inak spriaznené finančné skupiny práve v krajinách strednej a východnej Európy. Tento trh teda aj poznajú a pochopiteľne sa na ňom aj lepšie cítia.
Napomohlo zahraničným realitným fondom to, že na Slovensku nie je zákon umožňujúci vznik podobným domácim subjektom?
-- Určite im to pomohlo. Umožňuje im to totiž získať projekty, ktoré sú na predaj za oveľa priaznivejšie ceny, ako by boli v prípade väčšej konkurencie.
Čo sa zmení, keď príde novela zákona o kolektívnom investovaní a budú môcť vznikať domáce realitné fondy?
-- Keď parlament novelu schváli a vstúpi do platnosti, výnosy na slovenskom trhu sa výrazne znížia. Časom aj tento trh pravdepodobne prestane byť až tak veľmi zaujímavý, ako je teraz.
Koľko to bude trvať?
-- Hovorím o horizonte dvoch, troch rokov. Slovenský trh sa výnosmi priblíži ostatným vyspelým realitným trhom.
Akí investori dostanú spolu s novelou zákona o kolektívnom investovaní šancu?
-- Dúfame, že dostanú šancu všetci retailoví klienti slovenských bánk, aby si mohli napríklad v rámci dôchodkového sporenia kúpiť nielen akciový fond a dlhopisový fond, ale aj nehnuteľnosti.
Bude dosť takýchto klientov?
Myslím si, že slovenský klient rýchlo napreduje a pomerne veľa vie. A myslím si aj, že Slováci privítajú novú možnosť investovania a budú realitné fondy využívať.