Prevažnú väčšinu výstavby majú u nás v rukách domáce firmy. „Zahraničný kapitál v developmente odišiel,“ zhodnotil situáciu v poslednom desaťročí výkonný riaditeľ Cresco Real Estate Ján Krnáč na HN konferencii o dianí na realitnom trhu. Ten prečistila najmä posledná hospodárska kríza. „Zostali len tí, ktorí vedia, ako to robiť,“ uviedol riaditeľ sekcie územného plánovania mesta Bratislavy Marek Dinka.
Zahraničných developerov sme na slovenské stavby však ani počas silných rokov prilákať nedokázali. Dôvodom sú aj zastarané a neflexibilné zákony a zdĺhavé povoľovacie procesy, ktoré stavebníkom komplikujú plánovanie projektov.
Zlé hodnotenie pre Slovensko
Svetová banka každý rok hodnotí podmienky podnikania v 190 krajinách a zverejňujú ich v rebríčku Doing business. Jedným z kritérií hodnotenia je aj vybavovanie stavebných povolení. A práve v tomto smere Slovensko dosahuje dlhodobo veľmi zlé výsledky. Na rok 2020 sme sa pri hodnotení povoľovacích procesov umiestnili až na 146. mieste. V porovnaní s predchádzajúcim rokom sme sa tak prepadli o tri priečky. Získať stavebné povolenie u nás trvá priemerne 300 dní.
Z našich problémov v súčasnosti ťažia susedia. „Okolité krajiny, ktoré majú konkurenčnú výhodu, povysávajú zahraničný kapitál,“ povedal Krnáč. Diskutujúci sa zhodli, že dobrým príkladom je v našich zemepisných šírkach Poľsko alebo Maďarsko. Naši severní susedia sa v rebríčku stavebných konaní umiestnili na 39. mieste. Získať povolenie u nich trvá priemerne 137 dní. Lepšie sú na tom aj Maďari, ktorí obsadili 108. priečku, a povolenie stavať u nich je možné získať za necelých 193 dní.
Práve zlá legislatíva môže byť jedným z hlavných dôvodov, prečo k nám neprichádzajú stavať firmy z cudziny. Podľa Tomáša Peceka zo spoločnosti CBRE to do značnej miery „determinuje záujem investorov alebo nových zamestnávateľov, aby prišli na Slovensko“, a svedčí to o oklieštených možnostiach developerov u nás. Našu krajinu pritom považuje za zaujímavý trh, kde sa v minulom roku na nehnuteľnostiach preinvestovalo 600 miliónov eur.
Výkonný riaditeľ spoločnosti HB Reavis René Popik vysvetlil, že situáciu by pomohla zlepšiť elektronizácia konaní, menej byrokracie a podpora konkrétnych investičných projektov. „Väčšia flexibilita aj do územných plánov a povoľovacích procesov by možno priniesla zahraničný kapitál aj do developmentu, nielen do kupovania finálneho produktu,“ doplnil Krnáč s tým, že väčšia konkurencia je vždy zdravá a vítaná. „Nemusíme si ochraňovať trh pred vonkajškom, ale, naopak, prilákať zahraničné investície,“ dodal.
Konať musí vláda
Riešenie má vo svojich rukách vláda. „Je to výzva pre politikov, aby sa s tým snažili niečo urobiť,“ doplnil riaditeľ Cresca. Apeloval pritom na zmenu stavebného zákona. Tá je na pretrase už dlho. V súčasnosti platná legislatíva bola totiž prijatá ešte v roku 1976. Aj keď v priebehu rokov došlo k mnohým doplneniam a úpravám, odborníci sa zhodujú, že potrebujeme úplne nový zákon. „Ja si myslím, že možno treba menej debatovať a už urobiť nejakú zmenu. Asi to môže byť už len k lepšiemu,“ dodal Dinka.
Uvedomoval si to aj bývalý minister dopravy Árpád Érsek a legislatívu jeho rezort pripravil. Pôvodný zákon chcel nahradiť dvomi samostatnými úpravami. O územnom plánovaní a o výstavbe. Vláda premiéra Petra Pellegriniho o nich rokovala ešte v januári 2020. Z časových dôvodov však k prijatiu zákona napokon nedošlo a Érsek ho tak nechal na stole nového vedenia rezortu. K prijatiu nového stavebného poriadku sa pritom vtedajšia vláda zaviazala aj vo svojom programovom vyhlásení. A má ho tam aj súčasná. Tá chce zákon schváliť ešte v tomto roku. Zmenou by mohli prejsť aj stavebné úrady. Diskusie o ich fungovaní tiež prebiehajú už roky.