Prečo ste sa vlastne začali venovať realitám?
Keď sme v roku 2001 s manželom predávali dom, zistili sme, že na trhu nie je dostatok serióznych maklérov. Inšpirovali sme sa realitkami v zahraničí, ktoré sa nachádzali v centre mesta, boli na prízemí, napriek tomu, že boli malé. No slovenské realitky boli poschovávané v bytoch, kdekoľvek v Bratislave.
Na čom ste vybudovali firmu?
Založili sme ju v čase, keď do Bratislavy prichádzala anglická klientela, ktorá chcela na Slovensku investovať. Nešlo o majetných ľudí, boli to napríklad autobusári, no boli sme pre nich lacní. Rýchlo sme si dokázali podchytiť celé Staré Mesto. Našli sme si dokonca aj partnerku v Londýne, ktorá nám ich sem posielala. V tom čase na Slovensko prichádzal aj francúzsky Peugeot Citroën, takže sme sa starali aj o prenájmy pre Francúzov.
Aký je rozdiel medzi kupcom Angličanom a kupcom Slovákom?
Angličan očakáva full servis, je náročný, ale súčasne je promptnejší a nechá si poradiť. Slováci sú úplne opační. Časy sa však zmenili a cudzinci ako kupci už úplne vymizli. V minulosti ich sem chodilo skutočne veľa, no dnes ich je len niekoľko desiatok. A to už ide prevažne o Rusov.
Ako si spomínate na začiatok brutálneho pádu cien nehnuteľností?
Na prelome rokov 2008 až 2009 som sa vyjadrila, že ceny nehnuteľností sú neúnosné, a že nastal čas na ich pokles. Byt v Petržalke stál vtedy v prepočte 130-tisíc eur a ľudia sa oň bili. Dnes je cena rovnakého bytu 85- až 90-tisíc eur. To je šialené rozpätie. Najhoršie na tom je, že ľudia na kúpu takýchto bytov nemali peniaze, no na takéto sumy sa napriek tomu zadlžovali aj z toho dôvodu, že sa báli, že prechodom na euro všetko zdražie. V tom istom čase však naraz nastal obrovský útlm, byty sa prestali predávať a banky v tom istom čase na tri mesiace úplne zastavili úverovanie a vôbec nikto nedostal úver.
Čo ste robili?
Minimalizovali sme náklady, prepustili sme ľudí, ktorých sme nepotrebovali, niekedy nás bolo 60, dnes je nás zhruba 30. Mali sme však šťastie v tom, že nám dobiehali tranže z projektov v minulosti.
O koľko vám klesli tržby v čase krízy?
Kvôli tým tranžiam to presne neviem, no objem zrealizovaných obchodov nám klesol o polovicu.
Od prvej krízy prešli štyri roky, ako klesol predaj za tento čas?
Minulý rok bol veľmi dobrý. Takže keď to porovnám s rokom pred krízou, objem predaja padol asi o tretinu.
A ceny?
Závisí to od toho, kde. Robili sme si štatistiky od roku 2006 a porovnávali sme, kde ceny klesali a kde stúpali. Medziročne napríklad ceny bytov na Kolibe rástli o 150 percent a napríklad v Lamači narastali o 20 percent.
Očakávate, že sa realitný boom zopakuje?
Dúfam, že nie. Všetko umelé robí iba väčšie problémy. Ak sa to zopakuje, tak v horizonte niekoľkých desiatich -- dvadsiatich rokoch.
Čo je pre realitku lepší biznis, keď predá viac menších bytov s nižšou províziou alebo jednu vilu?
Určite tá vila, pretože za rovnakú prácu pri vile dostanete takú istú odmenu ako za prácu na piatich bytoch. No predať dnes luxusnú vilu trvá niekedy aj pol roka, kým za mesiac predáte menších bytov aj desať.
Napríklad človek, ktorý má k dispozícii voľné peniaze a chce ich investovať do nehnuteľnosti. Mal by ich investovať na Slovensku alebo v zahraničí?
Nepoznám zahraničný trh, preto by som povedala, že na Slovensku. Určite by som investovala iba tam, kde poznám mentalitu národa a viem, že tam funguje legislatíva a vymožiteľnosť práva. Možno by bolo výhodné investovať do nehnuteľnosti v USA.
Prečo práve v USA?
Lebo po hypotekárnej kríze tam boli minulý rok ceny nehnuteľností na historickom minime a je predpoklad, že časom, o niekoľko rokov, sa ceny začnú zdvíhať. Takisto služby property manažmentu sú tam na vysokej úrovni, investorov neklamú a funguje tam vymožiteľnosť práva.
Existuje pre vás nejaká nehnuteľnosť, ktorú by ste si nikdy nekúpili?
Byt, ktorý je napríklad v bratislavskom Pentagone, alebo v podobných oblastiach. Rozhodujúca je však vždy cena.
Sú dnes ceny nehnuteľností stále prehnané?
Dlhodobo som presvedčená, že ceny majú kam klesať. Platí to aj po spľasknutí realitnej bubliny a vôbec to nesúvisí s dlhovou krízou. Pokles už nebude skokový ako v minulosti, no priestor tu stále je.
Tento rok sa očakáva zhruba desaťpercentné zníženie cien. Je to reálne?
Takéto štatistiky sú všeobecné a skresľujúce. Ceny niekde môžu klesnúť aj o 30 percent, niekde iba o päť. V rámci Petržalky dnes nájdete byt za 80-tisíc eur a taký istý za 105-tisíc. Ten prvý už dole s cenou nepôjde, pretože je na minime, a ten druhý má na jej zníženie ešte pár tisíc eur.
No dobre, keď by sme sa zamerali na absolútny priemer...
Dnes sme s cenami na úrovni roku 2007, teda roku pred vypuknutím krízy a spľasnutím realitnej bubliny. Reálna cena je tak rok 2006. Pokles cien o päť až desať percent môže byť reálny, niekde aj o viac.
Koľko je v Bratislave nepredaných bytov?
Keď sa rozprávame čisto o novostavbách, tak je to zhruba 3 500 bytov a second handy ešte nikto nedokázal zrátať. Tých je oveľa viac.
No je preplnená?
To by som nepovedala, pretože dopyt je stále. Nestavia sa však to, po čom je dopyt.
A to je?
Najväčší dopyt je po lacnejších nových jedno-, dvoj a trojizbových bytoch. A tie sa tu dlhé roky nestavali tak, ako mali. Buď mali zlé dispozičné riešenie alebo boli veľkometrážne a ich koncová cena bola vysoká.
Nové štatistiky ukazujú, že predaj takýchto bytov síce pomaly rastie, no ich cena na štvorcový meter je stále vysoká.
To tak bude vždy. Pretože výstavba malého bytu je kvôli stavebných nákladom drahšia ako výstavba väčšieho bytu. Developer musí do trojizbového bytu dať takú istú kúpeľňu ako do jednoizbového.
Čiže za nižšie náklady majú developeri vyšší zisk...?
Nižšie stavebné náklady boli jednou z motivácií. Problém bol však ten, že developeri, najmä väčší, sú zväčša majetní ľudia a majú pocit, že by v malých bytoch nebývali, stavbu a rozlohu bytov tak prispôsobujú sebe. Nie sú objektívni, a to je chyba. Ak má niekto milióny, tak sa mu 150-tisíc za byt nezdá veľa, no väčšina Slovákov na to nemá.
Radia sa developeri s vami predtým, ako začnú niečo stavať?
Niektorí áno, ale mnoho z nich si aj tak urobí po svojom, pretože nechcú počuť pravdu. Stretla som sa dokonca aj s názorom architektov, ktorí nechceli kresliť malé byty.
Keď vypukla prvá vlna krízy, začal sa veľký výpredaj luxusných bytov, kde ceny nárazovo klesli aj o 40 percent. Dočkáme sa toho opäť?
Tieto byty nemali dopredu určenú cieľovú skupinu, byty sa tvárili luxusne, no luxusné neboli. Investori podcenili svoj pohľad na vec, že skupina, ktorá by si tieto byty mohla dovoliť, je náročná, a vie presne, čo chce. Byty mali zlú dispozíciu, maličké kuchyne, neboli tam balkóny ani terasy. Išlo o veci, v ktorých bohatí nerobia kompromisy. Dnes taký rapídny nárazový pokles neočakávam aj kvôli bankám, ktoré nedovoľujú ceny znížiť pod úroveň poskytnutého projektového úveru, cena sa však znižuje na základe individuálnej dohody priamo s investorom.
Kto je Daniela Rážová
Absolvovala štúdium žurnalistiky a francúzštiny na Filozofickej fakulte Univerzity Komenského v Bratislave. Na trhu nehnuteľností sa pohybuje od roku 2001, keď založila realitnú kanceláriu Bond Reality. Dnes zamestnáva niekoľko desiatok ľudí, venuje sa predaju starších bytov i novostavieb a je predsedníčkou Predstavenstva Asociácie realitných maklérov.