Diskusiu, a nielen medzi právnikmi, otvárajú nájomné zmluvy na dobu určitú s dobou nájmu 99 rokov. Naposledy bol medializovaný podobný problém pri nájme pozemkov v okolí Jaroviec. Otázne je, ako sa majú takéto zmluvy posudzovať? Jedna časť právnikov argumentuje zmluvnou voľnosťou, vychádzajúc zo zásady "všetko je dovolené, čo nie je zakázané". To znamená, že je na vôli zmluvných strán, na akú dobu sa zmluva uzavrie. Naša právna úprava na rozdiel od niektorých zahraničných právnych úprav neobmedzuje dĺžku nájmu. Napríklad v Poľsku, ak je zmluva uzatvorená na dobu viac ako desať rokov, po uplynutí tejto doby sa považuje za nájom na dobu neurčitú.
Na strane druhej je evidentné, že zmluvy uzatvorené na 99 rokov obmedzujú slobodu prenajímateľa, ako aj jeho právnych nástupcov. Svojimi dôsledkami sú pre prenajímateľa fakticky vecným bremenom, ktoré by sa podľa platných právnych predpisov zriaďovalo oveľa komplikovanejšie ako uzatvorenie nájomnej zmluvy. Občiansky zákonník a súvisiace predpisy svojou právnou úpravou na prvý pohľad vytvárajú priestor pre podobné špekulácie s dĺžkou nájmu. Je to však príliš povrchný pohľad. Takéto konanie možno kvalifikovať ako obchádzanie zákona či zastretý právny úkon, a to už nemá oporu v zákone. Argumentovať len zmluvnou voľnosťou teda nestačí. Len pre zaujímavosť. Ak by sa takáto nájomná zmluva uzatvorila napr. v roku 1910 (ide len o ilustráciu, bez ohľadu na vtedy platné právo) jej platnosť by uplynula v tomto roku. "Prežila" by dve svetové vojny, niekoľko štátnych útvarov, režimov a spoločenských zriadení. Čo je však najdôležitejšie, "prežila" by svojich tvorcov. Pri priemernom veku človeka, v ktorom je pracovne aktívny, ide de facto o trojgeneračnú zmluvu. Ani životnosť obchodných spoločností nie je podľa zahraničných štatistík v priemere dlhšia ako 40 rokov. Platné zákony síce umožňujú vypovedať zmluvu uzatvorenú na určitý čas aj pred uplynutím doby, ale má to jeden podstatný háčik. Výpovedné dôvody sa vzťahujú na prípady porušenia povinností nájomcu. Ak ich nájomca neporuší, prenajímateľ by takúto zmluvu nemohol vypovedať.
Väčšinou v takýchto zmluvách štát alebo štátom ovládané spoločnosti stoja na nevýhodnejšej strane -- teda prenajímateľa. Tak to bolo v minulosti, je to aj v súčasnosti a zrejme sa tomu nevyhneme ani v budúcnosti. Na Slovensku je to už raz tak. Za úvahu stojí, či by normálne uvažujúci podnikateľ uzatvoril takúto zmluvu, keby nebol v pozícii nájomcu ale prenajímateľa? S pravdepodobnosťou, ktorá hraničí s istotou, som presvedčený, že nie.
Ide teda pri nájme na 99 rokov skutočne o zmluvy dohodnuté na dobu určitú, alebo sa majú považovať za zmluvy na dobu neurčitú? Český Najvyšší súd v roku 2007 prelomovo rozhodol túto otázku. Dodávam, že aj v Českej republike bol dlhodobo vedený spor o právny charakter týchto zmlúv a majú podobnú právnu úpravu ako my. Najvyšší súd ČR rozhodol, že dohodnutie dĺžky nájmu, ktorá presahuje obvyklú dĺžku ľudského života, nemôže "využívať" výhody zmluvného vzťahu uzavretého na dobu určitú. Okrem toho uviedol, že ide o zmluvy uzatvorené na dobu neurčitú. Nepovažoval za neplatnú nájomnú zmluvu ako celok, ale len ustanovenie upravujúce dobu nájmu. Uvedený záver by si mohla osvojiť aj naša súdna prax.
Jozef Vozár