Architekt Slavo Duda, dlhodobo pôsobiaci na ruskom trhu s nehnuteľnosťami, pre HN:

Nehnuteľnosti v Moskve patria medzi najdrahšie na svete. Aké sú výnosy na ruskom trhu s nehnuteľnosťami v porovnaní so Slovenskom?
-- Výnosy sú na ňom v priemere dvakrát vyššie. Na Slovensku sú výnosy napríklad z bytových objektov od 20 do 30 percent, v Moskve od 25 do 50 percent. Keď si porovnáme centrum Bratislavy, byty vyššieho štandardu sa tu predávajú v cenách od 50- do 70-tisíc korún za štvorcový meter, ale v Moskve pri novopostavenom Chráme Krista Spasiteľa za 250- až 600-tisíc korún za štvorcový meter. To preto, lebo je tam pomerne veľký dopyt po nových bytoch, ale počet vhodných pozemkov je veľmi obmedzený. Na predajnú cenu bytu preto vplýva cena za akvizíciu pozemku, ten sa však spravidla nedá kúpiť, len dlhodobo prenajať. Po odovzdaní bytov sa vlastnícke práva pozemku prevedú na majiteľov bytov.
Má zmysel kupovať v Moskve pozemky?
-- Má, hlavne ak ide o projekty zamerané na prenájom kancelárskych priestorov a obchodných centier. V takom prípade sa prenajaté objekty stávajú výhodným tovarom pre zahraničné realitné fondy.
Aký priestor majú na ruskom trhu slovenské subjekty, ktoré sa tam rozhodli podnikať?
-- Priestor majú investori, developeri, ale aj dodávatelia stavebných prác.
V čom sú najväčšie možnosti?
-- Každý by si mal v prvom rade zvážiť finančnú situáciu. Netreba zabúdať, že kúpa práv spojených s užívaním pozemku je veľmi drahá.
Je to administratívne náročné?
-- Administratívne procesy trvajú taký istý čas ako u nás. Získanie práv na užívanie pozemku sa spája s poplatkami, ktoré sú na prvý pohľad zo strany investora dosť vysoké.
Ako sa premietajú poplatky dokonečnej ceny bytu?
-- Napríklad v centre Moskvy stoja stavebné náklady na realizáciu bytu za štvorcový meter v prepočte 25-tisíc korún, cena bytu je však od 250- do 500-tisíc korún. Polovica z rozdielu medzi spomínanými sumami sa platí za pozemok. Druhú polovicu musí investor vložiť do niektorých investičných projektov mesta. Napríklad ho mesto zaviaže postaviť materskú školu alebo zrekonštruovať infraštruktúru.
Čo lobovanie za projekt?
-- Je to štandardná vec. Ako všade na svete.
Ako vyzerá financovanie projektov v oblasti nehnuteľností?
-- Peniaze sa viažu na dlhší čas, ale prinášajú vyššie výnosy. To preto, lebo kým firma dostane stavebné povolenie na projekt, musí investovať do spomínaných projektov mesta, ktoré sú súčasťou poplatkov za práva spojené s užívaním pozemku. Slovenskí podnikatelia fungujú na trhu nehnuteľností tak, že ich vlastné zdroje voria 5-15 percent a zvyšok je úver z banky. Banky však dávajú peniaze, až keď investor vlastní pozemok a je vydané územné rozhodnutie. Pri vyššom riziku sú aj vyššie výnosy.
Aký je priestor pre stavebné firmy?
-- Šancu majú, len ak si zabezpečia dodávateľské exportné úvery. Slovenské stavebné firmy môžu zohrať významnú úlohu na ruskom trhu nehnuteľností iba vtedy, ak ponúknu špičkové technológie a vysokú kvalitu prác. Vôbec nejde o klasický export tovarov, ale o export veľmi kvalitného stavebného know-how. Po ňom je teraz v Rusku najväčší dopyt.