30.10.2015, 00:00

Ronald Ižip exkluzívne pre FinWeb: Realitná bublina prichádza (komentár dňa)

Ronald Ižip exkluzívne pre FinWeb: Realitná bublina prichádza (komentár dňa)

Prudký rast cien nehnuteľností na Slovensku je dávno za nami. V rokoch 2006 a 2007 rástli ceny realít o viac ako 20 percent ročne, no v nasledujúcich rokoch o 20 percent poklesli, a na týchto úrovniach sa stabilizovali. Existuje však dobrá pravdepodobnosť, že pred nami je nový rast cien nehnuteľností, dokonca prichádza nová realitná bublina. Dôvodom nie je nič menšie ako politika ECB.

Minulý štvrtok prezident Európskej centrálnej banky Draghi naznačil, že je čas na ďalšie stimuly ekonomiky. Riziká ostávajú v smere poklesu a tak ECB hrozí rozšírením kvantitatívneho uvoľňovania alebo znížením depozitnej sadzby do záporných hodnôt už na svojom decembrovom zasadnutí. Reakciou bol rýchly prepad eura o 3%. No slabším eurom efekt týchto krokov nekončí.

ECB bude do svojho portfólia nakupovať viac cenných papierov. Môže siahnuť po municipálnych alebo korporátnych dlhopisoch, no tých nie je v Európe dostatok. Skôr zníži depozitnú sadzbu pre komerčné banky ešte hlbšie do negatívneho teritória. Momentálne je sadzba, za ktorú si komerčné banky ukladajú voľné peniaze v centrálnej banke na úrovni -0,2%. Banky sú tak penalizované za to, že neposkytujú úvery. Cieľom ECB je ich penalizovať ešte viac a sadzbu môže znížiť aj na dvojnásobok.

Čo spraví nižšia sadzba s realitným trhom? Príkladom nám môže byť Dánsko, ktoré je priekopníkom v negatívnych úrokových sadzbách. Dánsko pri snahe ochrániť svoju menu pred slabým eurom znížilo úroky na 0% v roku 2012 a tento rok ich pri QE od ECB znížilo trikrát až na úroveň -0,7%. Hypotekárne banky reagovali tým, že znížili úrokové sadzby na nové úvery s fixom na jeden rok až k nulovým hodnotám. Dokonca sa stalo, že niektorí klienti dostali mierne negatívne úroky na úrovni -0,03%. Novým dlžníkom sa tak hodnota úveru automaticky každý rok znižuje.

Táto politika mala obrovský vplyv na trh nehnuteľností v Kodani, kde žije takmer tretina Dánov. Tam vzrástli ceny realít za posledné tri roky o 40-60%. Mnohí sa obávajú, že sa tvorí ďalšia realitná bublina, a to len 7 rokov po tom, ako tam v roku 2008 jedna praskla.

A podobná situácia môže nastať v celej Európe. Pokiaľ ECB bude pokračovať v znižovaní sadzieb, úrokové sadzby na nové úvery s krátkodobým fixom môžu ešte poklesnúť. Paradoxne však môžu vzrásť úroky na dlhodobejších fixoch, čo ukazuje príklad Švédska. Tam znižovanie úrokových sadzieb centrálnou bankou spôsobilo zvýšenie dlhodobejších sadzieb, kde si banky kompenzujú svoje nižšie marže, keďže straty z negatívnych úrokov nechcú prenášať na sporiteľov.

Táto situácia je len ďalšou ukážkou toho, ako za každou bublinou stojí centrálna banka. A tá bublinu vidieť nebude. Veď v Dánsku je inflácia iba na úrovni 0,5%, aj keď ceny nehnuteľností rastú viac ako 12% ročným tempom. Pri takomto spôsobe merania inflácie stojí za zamyslenie, či skutočným mandátom centrálnej banky nie je tvorba bublín na finančnom a realitnom trhu.